Zašto u Ljubuškom na svakoj slobodnoj ledini niče nova zgrada?

Cijena kvadrata nekretnina koje mi prodajemo u BiH svugdje je prešla 3000 maraka, govori stručnjak za nekretnine iz jedne agencije koja radi na području cijele zemlje.

Kaže kako su cijene jednostavno eksplodirale.
Potražnja za stanovima u ovoj zemlji i dalje je velika. Dijaspora je i dalje najveći kupac. Brojne nekretnine kupuju žitelji Hrvatske, pa čak i Austrije, koji na to gledaju kao na ulaganje u budućnost, sačuvat će novac na neki način "zabetoniran" te će nakon određenog vremena prodati nekretninu ili je iznajmljivati, a možda u njoj i živjeti. To su pragmatični ljudi. Austrijska obitelj s kojom sam razgovarao rekla nam je da neće prodavati, osim u krajnjoj nuždi, čak ne isključuje ni život u BiH jednog dana. Za razliku od nas, oni se slabije vežu uz nekretnine, kod nas je sve to puno emotivnije iako i mi gubimo emocije pa se olako rješavamo naslijeđenih nekretnina u odnosu na prijašnja vremena. Pa su mi ti supružnici rekli - ako se kriza nastavi pogoršavati, a oni koji su trenutačno u mirovini, ne mogu financijski izdržavati situaciju u Austriju, doći će živjeti u BiH. O takvim primjerima se ne govori, no oni postoje - ispričao nam je stručnjak.

Teške špekulacije

Pitamo ga što Trumpove carine znače za nekretnine s obzirom na to da su ti potezi uzdrmali cijeli svijet.
Tu je uistinu teško bilo što prognozirati. Kad je Amerika u pitanju, oni očekuju rast troškova od 9200 dolara po svakoj novoj kući zbog rasta carina. Rast troškova gradnje dodatno će usporiti procese u ovom biznisu, pa je moguće da će se materijal koji putuje u Ameriku u većem broju prosljeđivati na druga tržišta. Ne treba se zanositi da će taj materijal, primjerice, završavati u BiH po nižim cijenama jer mi smo gotovo pa nevidljivo tržište za svijet. To će se opet prosljeđivati u neke veće i bogatije zemlje. Tvrditi u ovom trenutku da će cijene biti ovakve ili onakve, to je stvarno teško. Bilo kakva brojka bila bi teška špekulacija - kaže.

Sada se sve više potvrđuju i one izjave stručnjaka s početka godine da je vrijeme jeftinih nekretnina prošlost. O tome je za Bloomberg Adriju govorio Minet Musić iz agencije Real Estate.
Izazovi koji nas očekuju u 2025. godini su rastuće kamatne stope, inflacija i geopolitička nesigurnost, što će oblikovati tržišta. Također, izazov predstavlja održivost i potreba za ekološkim građevinama, čiji su troškovi značajni. Fluktuacije cijena na tržištu nekretnina bit će pod utjecajem ekonomskih čimbenika kao što su inflacija i kamatne stope, ali određena tržišta će pokazati stabilnost zbog urbanizacije i potražnje. S obzirom na trenutačno stanje i predviđanja za iduće razdoblje, doći će jedan trenutak kada će cijene nekretnina ostati stabilne ili će čak stagnirati, ali taj trenutak nije sada - govorio je Musić početkom godine, a čini se da taj trenutak nije ni sada.

Tri tjedna prije Trumpove odluke o carinama Europska središnja banka istaknula je da se tržište stambenih nekretnina u eurozoni brzo oporavilo od pritiska inflacije, skupe energije i visokih kamatnih stopa, ali visoke cijene stambenih kvadrata ograničile su pristupačnost stambenih kvadrata.
Cijene nekretnina mogle bi rasti i u idućim tromjesečjima s obzirom na kombinaciju ograničene ponude i kontinuirano solidne potražnje - istaknuli su tada iz ESB-a.

Da sada mogući rast ima i utemeljenje, komentirao je ekonomski analitičar Damir Novotny, iako ističe da još nismo sigurni je li ovo veliki slom burzi ili korekcija tržišta.
S druge strane, korekcije mogu izazvati poremećaje u smislu rasta kamatnih stopa, što je slučaj čim je veća uznemirenost na tržištima. To neće biti dobro za one koji su dužni. Prije ove odluke o uvođenju carina Američka središnja banka planirala je spuštanje kamatnih stopa. I Europska središnja banka krenula je u sličan proces, sad će ih ova situacija u tome zaustaviti - naveo je.

Podsjetnik na krizu

I onda 2008., 2009. te 2010. godine financijska kriza rasturala je cijeli svijet, a na što je i Novotny podsjetio.
Kad se na financijskim tržištima dogode ovakve korekcije, a najveće smo vidjeli 2010. prilikom jedne od najvećih financijskih kriza izazvane krizom drugorazrednih hipotekarnih kredita u Americi, to osjećaju svi - kazao je.

Očito će u globalnim okvirima posljedice Trumpovih odluka utjecati na sve, a ostaje nada da će se nešto u međuvremenu promijeniti jer trenutačna "nekretninska groznica", koja vlada i u BiH, mogla bi se lako okrenuti nagore te bismo mogli imati kopiju spomenute 2008. godine, kad je kaos krenuo upravo s nekretninama...

U četiri godine prosječna cijena kvadrata stana porasla za čak 765 KM

Kupnja vlastitog stana u Federaciji BiH za osobe s prosječnim ili ispodprosječnim primanjima postaje sve manje izvediva.

Naime, iako je u protekle četiri godine prosječna plaća porasla za gotovo 400 KM, zbog drastičnog rasta cijena nekretnina za nju se prošle godine u odnosu na 2021. godinu moglo kupiti manje stambenog prostora.

Ovaj podatak iznesen je u izvješću o stanju tržišta nekretnina u Federaciji BiH za prošlu godinu, koje je na svojim službenim stranicama objavila Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove. Kako se navodi u spomenutom dokumentu Uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove, indeks kupovne moći stambenih nekretnina ekonomski je pokazatelj temeljen na odnosu prosječne plaće i prosječne cijene četvornog metra stana ili kuće. Ovaj indeks pokazuje koliko su stambene nekretnine pristupačne građanima s obzirom na njihova primanja. Tako indeks kupovne moći pokazuje da se za prosječnu neto plaću u 2024. godini moglo kupiti 0,54 m² stana odnosno 1,69 m² kuće. Riječ je o plaći od 1373 KM. - Ako uzmemo u obzir da prosječan stan u Federaciji BiH ima 55 m², osobi s prosječnom plaćom u 2024. godini bilo je potrebno nešto više od 8 godina da ga kupi, pod uvjetom da sav svoj prihod usmjeri isključivo na kupnju stana - stoji u izvješću o stanju tržišta nekretnina u Federaciji BiH za prošlu godinu.

Četiri godine ranije, odnosno 2021. godine, prosječna plaća u Federaciji BiH iznosila je 996 KM te se za nju moglo kupiti 0,56 m² stana. Usporedbe radi, prosječna plaća u FBiH 2022. godine iznosila je 1114 KM, a za nju se moglo kupiti 0,55 m² stana. Istu površinu moglo se kupiti i 2023. godine, ali za prosječnu plaću u visini od 1261 KM. Prema podacima navedenim u spomenutom izvješću, u četverogodišnjem razdoblju prosječna cijena kvadrata stana na području Federacije BiH porasla je za čak 765 KM. U istom razdoblju prosječna cijena četvornog metra kuće viša je za svega 130 KM. Najveći rast cijene četvornog metra stana dogodio se u razdoblju od 2021. do 2022. godine, kada je s 1756 KM skočio na 2020 KM.

Tijekom prošle godine prosječna cijena četvornog metra stana iznosila je 2530 KM. Ukupan broj registriranih kupoprodajnih ugovora koji se odnosi na stanove i stanove u kući je 3109, a u tim ugovorima nalazi se 3208 nekretnina klasificiranih kao stan i 65 nekretnina klasificiranih kao stan u kući. Najveći obujam prometa stanova u 2024. godini registriran je u Novom Sarajevu, Tuzli, Centru Sarajevo, Mostaru, Novom Gradu Sarajevo i Zenici.

Gradovi i potražnja

Najviša prosječna cijena stanova po četvornom metru u Federaciji BiH ostvarena je u općini Neum. Međutim, tu je riječ o apartmanima za odmor, dok su najviše prosječne cijene stanova i ove godine ostvarene na području općina Centar Sarajevo i Stari Grad Sarajevo. Najviša ostvarena cijena stana u Federaciji BiH prometovanog u 2024. godini je na području općine Novo Sarajevo i njegova ukupna cijena iznosila je 712.000 KM, a korisna površina tog stana je 105 m². Trend rasta cijena nekretnina, posebno na atraktivnim lokacijama, nastavio je rasti i u 2025. godini, a trgovci nekretninama smatraju kako je vrijeme jeftinih kvadrata prošlost te da se teško može u idućem razdoblju očekivati pad cijena. Navedenom doprinosi i činjenica da je u Federaciji BiH, posebice u gradovima poput Mostara i Sarajeva, još uvijek značajno veća potražnja od ponude.